城镇老旧小区改造是重大民生工程，近年来，我省持续推进老旧小区改造，改善城镇老旧小区居住环境和功能品质。
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“十四五”期间，全省力争完成2005年底前建成、有改造需求的城镇老旧小区改造5923个，基本完成2000年以前建成的老旧小区改造任务。今年我省城镇老旧小区改造项目计划改造1246个小区，涉及居民23.44万户，计划改造建筑面积2267.13万平方米。
老小区新面貌
住得更舒心
路面翻新、雨污分流、弱电下地、墙面刷新……去年，滁州市琅琊山脚下的野芳园小区，出现人人艳羡的可喜变化。
78岁的倪玉庆老人走出家门，在广场上晨练，心情舒畅。“去年小区全面改造，不仅铺设了沥青路面，畅通了消防通道，还实现了雨污水分流，更新了健身设施，环境比以前好多了。”提起小区的变化，倪玉庆赞不绝口。
野芳园小区位于滁州市琅琊区琅琊街道，建成于上世纪90年代，因建成年代较长，小区道路损毁严重，建筑外立面墙漆剥落、雨污混流，公共照明设施缺失，强弱电线路私拉乱扯，自来水管道老化，缺少公共停车位，服务功能缺失严重，严重影响小区形象及居民的生活质量，群众改造意愿强烈。2022年3月，当地住建部门启动了野芳园小区提升改造工程，改造后的小区面貌焕然一新，人居环境显著改善，受到小区居民的一致欢迎。
琅琊区住建局负责人吴月介绍：“针对老旧小区占地面积小的实际情况，我们采取先拆违建后拓空间的主导思路，拆除了老旧小区阳光房、楼顶搭建、庭院扩建等历史违章建筑，为后续提升绿化、增设停车位和加装电梯等改造工作创造了良好条件。”
2020年至2022年，该区先后对光明园等17个老旧小区实施整治改造，项目总投资约1.6亿，改造面积约38万平方米，惠及居民3500余户，改造内容包括小区外立面、道路、雨污分流、弱电、屋顶、新增机动车车位和非机动车车棚、新增健身器材、完善监控消防设施、绿化提升等。
近年来，我省把老旧小区改造作为惠民生扩内需、提升城市功能品质的重要抓手, 自2016年起，将其列入省级民生工程项目强力推动。截至2022年底，全省累计改造小区5796个，完成投资259.3亿元，惠及居民165.56万户。
省住建厅房产处负责人表示，城镇老旧小区改造关乎发展，关乎民生。我省在摸清老旧小区底数的基础上，建立改造项目储备库。在改造前全面开展老旧小区“体检”，了解小区建成年限、土地性质、房屋状况、相关基础设施、群众改造意愿等情况，系统诊断并找出“难点、堵点、群众关切点”，靶向确定改造内容，建立改造项目生成机制。同时，强化要素保障，破解融资难题，挂图作战加快实施改造，让发展成果更多惠及群众。
创新筹资渠道
多元投入保障
老旧小区改造成本高，资金压力较大。在工作推进中，存在社会资本参与积极性不高，居民出资意愿不强，地方资金保障压力大等问题，迫切需要拓宽筹资渠道，加大金融支持力度。
省住建厅房产处负责人表示，破解资金瓶颈，一方面，搭建社会力量参与老旧小区改造平台，2021、2022年我省组织地市优选市场化连片改造项目，开展线上、线下招商，鼓励建设公司、开发企业、运营公司等参与改造，签约项目46个，投资金额超50亿元。另一方面，加强与国开行、农发行金融信贷协调合作，专门设计符合老旧小区特点的相关信贷金融产品，近两年国开行、农发行支持我省老旧小区改造贷款金额16.27亿元。
传统改造方式资金来源主要为自有资金和房地产开发贷，房地产开发贷产品利率高、周期短、需要抵押物，且安置类项目无法获得贷款，筹集资金的压力较大。为此，合肥市创新城市更新投融资模式，以多元投入保障城市更新。通过申报城市更新专项贷、土地出让金返还、前期项目开发利润滚动投入等方式，多渠道破解资金难题。同时，实施主体还可通过开发的商业、停车场等项目，产生长期稳定现金流收益。通过打出一系列组合拳，解决了片区批量项目建设的资金来源，减轻自有资金投入压力。
一边是热闹时尚的城市商业街区，一边是破旧凌乱的连片城中村，走进合肥市包河区卫岗王卫片区，城中村与周围的城市景观形成强烈反差。
为破解老城区旧改项目自身资金难以平衡的难题，合肥市以2.4平方公里的包河区卫岗王卫片区为试点，建立存量资源统筹协调机制，将公共服务设施配套承载力与片区开发强度进行匹配，对收益率高低不同的项目进行“肥瘦搭配”，反哺片区内安置房、学校、党群中心等公益性项目建设。相关做法被住房和城乡建设部列入《实施城市更新行动可复制经验做法清单(第一批)》，向全国进行复制推广。
传统城市改造项目是统一收储、集中安置，经营性地块单独出让，配套设施政府投资建设，若安置地块复建面积较大，地方政府难以做到收支平衡。合肥市通过“肥”(经营性地块出让等)“瘦”(安置房建设、公共服务补短板工程等)搭配，以组合方式出让，有效实现从“土地收入平衡”到“市场化经营平衡”的转变。
创新改造模式
实现提质升级
今年以来，全省各地积极回应民生关切，不断创新工作方法，加快城镇老旧小区改造进度，推进改造提质升级。合肥市召开老旧小区改造专题培训会，打造县区级示范项目。马鞍山、宿州市组织设计师进小区，推进“一项目一方案”。黄山市在改造方案设计中融入“徽”文化特色元素。滁州市坚持体检先行，摸清待改小区“难点”“堵点”；铜陵市结合城市更新，优化老旧片区改造方案，完善居民生活服务设施。池州市将主城区23个小区整合为3个大片区，采用EPC模式，实现统一设计、统一改造、统一管理。亳州、阜阳、淮南、安庆等地扎实开展前期群众工作，提高业委会成立比例，发放民生工程卡，选聘义务监督员参与改造。六安市协调管线单位，推进小区弱电“四网合一”改造。
合肥市坚持“拆留改”并举，综合采用拆除重建、整治提升和保留保护等方式，有效改善区域人居环境和城市品质。以王卫片区改造为例，一方面，对年代久远、老旧杂乱的上下卫、吴夹衖等城中村区域实施征迁；另一方面，对部分老旧小区、沿街老旧建筑、破损道路和街头游园实施综合改造提升，此外还将进一步补齐公共服务设施短板，新建一批学校、卫生服务中心、绿地公园等。
结合老旧小区改造，合肥市加强基础设施改造提升，全面推进老旧小区的水电气、通信网络等地下管线改造，提升老旧小区设施功能。同时，利用拆违拆临腾空地，整合社区边角地，新增文化休闲场地、体育健身场地、休闲广场扩大公共活动空间。统筹民政、教育、卫健等部门，补齐小区的养老、抚幼、医疗等民生服务短板，大大提高居民生活便利度。
3年来，合肥市共改造城镇老旧小区510个、涉及建筑面积1368万平方米、居民户数15万户。实施老旧住宅加装电梯973部。结合改造提升和规整水电气热信等各类老旧管线19万米；通过整合小区的边角地和拆违拆临腾空地，共新增文化休闲场地4.6万平方米、体育健身场地1.1万平方米、体育健身器材615套（台），增设地面停车位1.9万个、新建地面停车场98个。新建改建托育设施8个、助餐服务中心15个、社区综合服务中心14个、卫生服务设施28个、养老服务设施3个。
淮南市田家庵区姚家湾片区城中村总占地面积678亩，是全省现存最大集中连片城中村之一。淮南市分片推进城中村改造，把岸线治理与旧城改造结合起来。该片区涉及征迁房屋67万平方米，总户数2785户。目前，已签订协议2702户、签订率97%，已拆除46万平方米、拆除率69%。
省住建厅房产处负责人介绍，创新改造模式，要推进多方协同共治。指导各地通过采取大片区统筹平衡、跨片区组合平衡、小区内谋求资金平衡等模式实施改造。对老旧片区项目进行整体打包和设计，利用拆违、廊下、屋顶、闲置房屋等空间，补齐停车、路网、“一老一小”社区生活服务短板，促进硬设施和软环境整体提升。
同时，巩固改造成果，还要完善长效管理机制。对改造后的小区，因地制宜采取社会化物业管理、社区托管、居民自管等方式管理。如，芜湖市镜湖区福达龙昌花园改造项目，改造前开展规划师进社区，引导居民全程参与，改造后建立社区和街区服务平台，引入专业物业公司提供长效运营服务，形成“一核多元、共同缔造”的社区治理机制。
来源： 安徽日报 作者： 范克龙
