房贷放松的节奏快于预期，相比过去一些地方政府要在3月份两会后才放松，当前各地主动进行调整，符合中央此前提及的“因城施策”的政策导向。
继二三线城市下调首套房首付比例后，广州、杭州等地房贷政策也有所松动。2月21日起，广州六大行集体下调房贷利率。2月23日，杭州也传出首套、二套房按揭利率均迎来下调的消息。利好消息频出，各地房产成交量逐渐回暖。
房贷利率下调
近日，工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮储银行六大银行下调广州地区房贷利率。其中，首套房贷利率从此前的LPR+100BP(5.6%)下调至LPR+80BP(5.4%)，二套房贷利率从LPR+120BP(5.8%)下调至LPR+100BP(5.6%)。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对记者指出，这是银行的自主行为，而非全国政策。LPR(贷款市场报价利率)改革以后，监管层强调金融政策要坚持“一城一策”原则，即在LPR的顶层框架下(首套房不低于LPR，二套房不低于LPR+60个基点)，各地商业银行可以自主确定首套房和二套房的利率水平。因此，不管是上调还是下调，都是市场自发行为，并非是全国层面的降息行动。
从供求关系来看，今年1月份，广州新房成交不足6000套，远低于2016年以来月均8000-9000套的水平，而二手住宅成交(自助网签+中介网签)7014套，同比大减55.4%，且自2021年5月份以来一直在5000-7000套的低位徘徊。
“当整体成交量下行后，对按揭的需求就会下降，按揭供求关系逆转，导致利率下降，银行要做生意，自然只能降低利率了。再说，近期按揭额度都有增加，利率下降也在情理之中。”李宇嘉表示。
易居研究院智库中心总监严跃进告诉记者，此次广州政策下调，充分说明当前房地产市场中政策进一步宽松，值得大家的肯定。第一，受央行降准和降息等政策影响，房贷市场总体上以持续宽松为导向，银行有动力发放更便宜的贷款资金，客观上也能够激活更多人申请房贷。第二，2月份利好政策不断，将不断扭转房地产颓废态势，助力市场交易活跃。第三，类似广州此类城市房贷利率政策，客观上对于全国其他城市也有积极的启发意义，有助于对其他城市后续政策产生积极的示范作用。第四，当前房地产市场正处于去年下半年降温以来的末端，今年将呈现“V”型走势，即当前不断进入市场筑底、见底、探底阶段，后续则有底部反弹、逐渐复苏的非常好的基础。
李宇嘉表示，当然，在LPR框架下，由于LPR不变，加点的影响只是边际的影响。值得注意的是，最新一期调节窗口，5年期LPR并未下调，略超出预期，因为1月20日5年期LPR继2020年4月份后再次下调，市场预期调节窗口打开了。监管层可能是考虑到市场在回升，各地积极纾困，对市场已经有了一定的激活，担心LPR再次下调，可能会导致明显反弹。总之，在长效机制架构下，楼市会趋稳，但很难大幅上涨。
各地房贷政策松动
与此同时，上海也出现了房贷将会调整的传闻。多位银行人士对记者证实确有此事，但目前还没有纸面文书下发，但大方向将是支持房贷和开发贷。
近期，山东省菏泽市房贷政策也出现实质性松动，首套房首付比例降至20%，引起了市场关注。实际上，除了菏泽，重庆、江西赣州的不少银行已经将首套房首付比例降至20%，还有下调利率的动作，还有更多城市在不声不响之间搬出了房地产宽松的政策。
比如，山东菏泽推出新政策，针对不同人群有不同标准。名下无住房且无贷款记录的，首付比例为20%;名下无住房有个人住房贷款记录且已结清或实际拥有1套住房但无贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行25%;对名下实际拥有1套且存在相应购房贷款记录的居民家庭，申请贷款购买普通住房的，首付比例可以执行30%。
但记者致电菏泽各大银行发现，并不是所有银行都发放了下调通知。“我也在新闻上看到菏泽首套房首付比例下降，但我们行并没有实行，也不好说未来会不会跟进。这个政策各个银行做法不一样，地域性也很强。”菏泽某国有大行的工作人员告诉记者。
同时，在菏泽之前，重庆和江西赣州就已经开始实施“首套房贷款首付比例20%”的政策，并且利率也有所下调。
“房贷基准利率2月中旬出现下调。”重庆某房产中介告诉记者，“现在的利率算是恢复到两三年前的水平了，去年高达4.9%，现在首套房的基础利率是4.6%。未来会不会再降，确实也不好说。”
贝壳研究院监测数据显示，2022年1月份，103个重点城市平均房贷利率和放款周期已恢复到2021年年中的合理水平。其中，59个城市房贷主流利率环比下调。放款周期方面，64个城市放款周期较前一个月缩短，4个一线城市银行放款均加速。
数据还显示，1月份，其监测的103个重点城市主流首套房贷利率为5.56%，二套房贷款利率为5.84%，均较上月回落8个基点，1月份平均放款周期为50天，较前一个月缩短7天。
市场预计，此次政策信号明显，显示低能级市场销售疲软，未来会有更多城市跟进推出房贷放松政策。西南证券认为，通常全国房贷首付比例最低维持在30%，近15年来首付比例下调至20%的仅有两次，分别发生在2008年金融危机以及2014年商品住宅库存高企的时候。“此次菏泽下调首付比例释放出较为明确的积极信号，可在一定程度上体现政策的放松趋势，预计后续会有更多城市采取购房支持政策。从当前市场的降幅来看，低能级城市销售疲软，库存压力更大，放松意愿将会更强，实施的力度预计也会更大。”研报显示。
针对近期出现的各种措施，严跃进指出，首付比例下调和限购松绑是房地产放松政策中影响较大的两个工具，也是鼓励住房消费的重要举措。当前首付比例下调后，预计后续部分城市也会对限购进行松绑。
多地楼市出现回暖
值得注意的是，此类放松的节奏快于预期，相比过去一些地方政府要在3月份两会后才放松，当前各地主动进行调整，符合中央此前提及的“因城施策”的政策导向。
结合近期各地商业银行首付比例下调的内容，可以看出，全国至少有7个城市出现了首付比例下调的利好政策，包括公积金首付比例下调的三个城市，即北海、自贡和南宁，以及商业贷款下调首付比例的菏泽、重庆、赣州和佛山。这7个城市充分说明，二三线城市率先开始出现政策松绑的信号，且对于市场交易能够形成较为实质的影响，对于后续促进房地产市场稳定健康发展具有积极作用。
在各种利好消息的带动下，多地楼市出现回暖。
“最近交易量还可以，比起年前，看房量和交易量都有明显提升，而且顾客的意愿也很强。未来就看3月份的成交量，如果成交量能起来，那今年大概率会上涨。”一位北京的房产中介人士告诉记者，年前他所在的中介机构曾整月无成交量，而今年看房的热情已经有所回暖。重庆的一位中介也表示，目前成交量有所回暖，但还不好说未来房价会如何表现。
“房贷政策放松带来了积极的信号意义，当前全国70城房价已经显示楼市在‘挣扎’走出低谷期，后续随着信贷政策的进一步放松，购房交易将有活跃的可能，行情也会逐渐由冬季进入春季。”严跃进预计。
